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買房斡旋怎麼談？必學技巧、流程與注意事項一次掌握
發布日期：11/29/2025
買房一定會遇到的「斡旋」——談得好省上百萬，談不好後悔一輩子
在台灣買房，不論是新成屋、預售屋或中古屋，只要進入正式出價階段，都會接觸到「斡旋金」與「斡旋程序」。
斡旋看似只是「出價給賣方」的動作，但其中牽涉到：
- 出價策略
- 斡旋金金額
- 如何避免被仲介施壓
- 什麼時候該退、什麼時候該加碼
- 賣方底價與市場行情的拿捏
- 成交後的履約程序
對第一次買房的人來說非常關鍵。
為避免吃虧或陷入不利條件，以下帶你一次掌握最完整的斡旋流程與技巧。
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什麼是斡旋？必懂基本概念
斡旋＝買方向賣方表達「願意以某價格買房」的正式程序
通常需要：
- 提出「出價」
- 支付「斡旋金」作為誠意金
- 由仲介向賣方提出書面或系統申請
賣方可以選擇：
✔ 接受
✔ 還價
✔ 拒絕
斡旋金並不是訂金
這是第一次買房最容易搞錯的地方。
- 斡旋金＝表達購買意願，可退還
- 訂金＝成交後才成立，不可隨意退款
斡旋不等於買定了，但具有「誠意表態」的效果。
買房斡旋流程：完整圖解
① 了解市場行情、設定願付價格
包括：
- 成交行情
- 社區過去單價
- 屋況
- 樓層面向
- 屋齡
② 下斡旋金（通常 1～5 萬）
金額高低會影響賣方對你的誠意感受，但不是越高越好。
③ 仲介送件給賣方（書面或系統）
包含你的：
- 出價
- 條件
- 預計簽約日期
④ 賣方回應：接受／還價／拒絕
- 接受 → 進入簽約前準備（多為隔天或當天）
- 還價 → 進入談判階段
- 拒絕 → 斡旋金退還
⑤ 成交後轉為訂金，準備簽約
簽署買賣契約並設定履約保證帳戶。
買房斡旋怎麼談？最實用的談判技巧
① 不要急著亮底價，保留談判空間
先出比預算低一點的「策略價」
→ 留空間讓賣方還價、再達到你的心理價。
② 把「缺點」變成議價理由
例如：
- 格局需重新裝修
- 管線需更新
- 車位不理想
- 朝向西曬
- 大樓管委弱
讓出價更有說服力。
③ 要價過高時，可要求仲介提供實際成交紀錄
用數據壓低仲介話術。
④ 選對時機斡旋（非常重要）
賣方較容易接受的時機：
- 房子已在市場上掛太久
- 賣方急著換屋、求現金
- 買氣低潮
- 大環境利空（升息、選舉不確定性）
⑤ 壓力談判法：要求「限時回覆」
例：
我今天 18:00 前需要賣方回覆，之後我將看其他物件。
能有效降低無謂的拖延。
⑥ 避免被仲介洗腦「還差一點點，加一下就成交」
被話術催眠容易超出預算。
一定要堅守自己的底線。
買房斡旋常見陷阱與風險
陷阱 ① 仲介催促你「放大筆斡旋金」增加壓力
不必配合，1～3 萬就足夠表達誠意。
陷阱 ② 仲介不講清楚賣方狀態（是否急售、是否多方出價）
可要求透明化資訊。
陷阱 ③ 被要求先簽不合理附帶條件
例如：不保證漏水、不保證空調狀況等
→ 記得要求寫進不履約不負責條款。
陷阱 ④ 仲介將你的心理價透露給賣方
一定要先建立談判框架，不要透露底價。
什麼狀況適合「不斡旋」？
① 價格過高、硬不議價的物件
不用浪費時間。
② 屋況不佳但賣方無意降價
避免買到問題屋。
③ 仲介態度不透明、無法提供必要資訊
換物件、換仲介即可。
結論｜掌握斡旋技巧，比多看十間房還重要
買房是人生大事，斡旋更是影響成交價格最關鍵的一步。
只要掌握以下原則：
✔ 先查行情再出價
✔ 斡旋金適度即可
✔ 讓仲介知道你是「認真但不亂加價」的買家
✔ 不被催促話術帶著走
✔ 底線清楚且不輕易鬆動
你就能在談判中站穩腳步，不僅省錢，也能更安心地買到真正適合自己的房子。
FAQ｜買房斡旋常見問題
Q1：斡旋金多少比較好？
建議 1～3 萬即可，金額高低不影響法律效力。
Q2：斡旋金可以退嗎？
若賣方不同意價格或談判破局，斡旋金全額退還。
Q3：斡旋是否具有法律效力？
斡旋是購買意願，但真正有法律拘束力的是「訂金＋買賣契約」。
Q4：斡旋要不要找律師或代書？
斡旋不需要，但 簽約時 一定要讓專業代書協助審查合約內容。
Q5：可以同時對兩間房「分別斡旋」嗎？
法律上沒有禁止，但若兩邊都接洽成功，你必須負起雙方責任，風險極高，不建議。
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